Come leggere il rendiconto condominiale.

Da dove partire

I documenti da leggere insieme.

Controlla le date di inizio e fine gestione. Cerca il prospetto delle spese, il riparto per unità e la tua situazione personale. Il preventivo indica quanto si prevedeva di spendere; il consuntivo riporta i dati della gestione conclusa. Se un importo è diverso dal preventivo, puoi chiederne la ragione: la differenza da sola non indica un errore.

Il rendiconto comprende anche registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota esplicativa. L'articolo 1130-bis, introdotto dalla legge 220/2012 descrive questi documenti e prevede la possibilità di consultare i giustificativi di spesa e ottenerne copia a proprie spese.

Esempio illustrativo

Dalle spese comuni alla quota del tuo appartamento.

Prendiamo come esempio un condominio immaginario di quattro unità. Tutte le spese indicate seguono una sola tabella, con 250 millesimi per unità. Ogni unità parte da un saldo individuale di zero. Non ci sono altre spese, entrate, crediti o debiti oltre a quelli descritti. I numeri sono inventati: servono a mostrare i passaggi e non rappresentano un rendiconto completo né il formato usato dallo Studio.

Per la manutenzione, il calcolo è 3.000 € × 250/1.000 = 750 €. Applicando lo stesso criterio alle altre due voci, la quota annuale dell’unità A è 1.500 €. Nel tuo edificio le tabelle e i criteri possono cambiare da una spesa all’altra. Controlla il criterio indicato nel riparto e chiedi a quali documenti fa riferimento.

La tua posizione

Dalla quota al saldo finale.

Nell’esempio, il proprietario dell’unità A ha versato 1.400 € durante la gestione. Non aveva debiti o crediti iniziali. Ecco il calcolo del saldo:

Se trovi un saldo precedente, verifica se è un debito o un credito e chiedi a quale gestione risale. Confronta le date e gli importi registrati con le tue ricevute. Un pagamento fatto dopo la chiusura potrebbe non comparire nel saldo riferito a quella data.

La situazione comune

Perché la banca non coincide con le spese.

Riprendiamo lo stesso esempio: il condominio parte con 1.000 € in banca, un fondo comune già costituito nelle gestioni precedenti. Il fondo è distinto dai saldi individuali iniziali, qui tutti pari a zero; non ci sono altri crediti o debiti iniziali. Ogni unità versa 1.400 €, per un totale di 5.600 €. Delle spese per 6.000 €, entro la chiusura vengono pagati 5.000 €; una fattura di manutenzione da 1.000 € resta da pagare.

La banca a fine gestione è quindi 1.000 € + 5.600 € − 5.000 € = 1.600 €. Restano inoltre 400 € da ricevere dai quattro proprietari e 1.000 € da pagare al fornitore. Considerando solo queste voci, 1.600 € + 400 € − 1.000 € = 1.000 €: questa è la consistenza netta del fondo nell'esempio, già compresa nei conteggi. La disponibilità bancaria è denaro presente sul conto; le spese attribuite e i debiti ancora aperti raccontano aspetti diversi della gestione.

Prima di chiedere chiarimenti

Se un importo non torna, cosa puoi controllare.

Individua la voce che vuoi verificare. Annota il periodo, l’importo e il documento in cui compare. La differenza potrebbe dipendere dalla data di registrazione di un pagamento, da un saldo precedente o dal criterio di riparto. Per capire il tuo caso occorre consultare i documenti.

• Spesa. A quale fattura o altro giustificativo si riferisce la voce? Per quale periodo è stata attribuita?
• Riparto. Quale tabella e quali millesimi sono stati utilizzati per la mia unità? Dove posso consultarli?
• Versamenti. Il bonifico del giorno e dell'importo indicati nella ricevuta risulta registrato? A quale gestione è stato attribuito?
• Saldo iniziale. Da quali conteggi deriva il debito o credito riportato dall'anno precedente?
• Situazione comune. Quali fatture restano da pagare e quali somme devono ancora essere incassate alla data di chiusura?

Raccogli le domande in un messaggio e indica quale chiarimento cerchi. Prima di allegare una ricevuta, concorda una modalità adatta. Per i documenti che riguardano altri proprietari, chiedi come consultarli rispettando la riservatezza. Questa lettura ti aiuta a preparare il confronto: non certifica i conti né dimostra irregolarità.

Per approfondire

Dalla lettura dei conti alla gestione.

Se cerchi una gestione continuativa, scopri il servizio di amministrazione condominiale dello Studio Ferrari a Bari, Cellamare, Capurso, Triggiano, Noicattaro e Adelfia. Se invece ti serve un esame di un periodo o di aspetti specifici, trovi nel servizio di revisione contabile condominiale i documenti utili a definire l’incarico.

Se il rendiconto riguarda anche interventi importanti, può esserti utile la guida ai lavori straordinari in condominio.